■ よくあるご質問
Ⅰ 管理組合に関すること
Ｑ１ 管理組合とは？
Ａ１ 分譲マンションは個人が区分所有する専有部分と区分所有者全員で共有する共用部分から成立っています。
専有部分は個々が使用して、修繕を含めて個々で維持管理すればよいのですが、共用部分は区分分所有者全員の共有となるため、区分所有者全員で維持管理する義務があります。
そこで、その管理を行うために、法に基づいて区分所有者全員で構成された組織が管理組合です。
Ｑ２ 専有部分とは？
Ａ２ 一棟の建物のうち構造上の独立性と利用上の独立性を備えている部分であることが必要です。
(壁・床・天井等によって囲まれた構造で、独立した出入り口を有する建物の部分であって、独立して住居・店舗・事務所等の用途に使うことができるものを指します。）
Ｑ３ 共用部分とは？
Ａ３ マンションの建物の部分で、専有部分ではない部分と付属施設を指します。
建物については、基礎部分・柱・床・壁・屋上・天井等の構造部分の他、共用玄関・共用廊下・共用階段・各種設備機器・管理規約で定められた各種共用施設等が該当します。
Ｑ４ 専用使用部分とは？
Ａ４ 共用部分のうち、専有部分と密接に関連した部分で、その区分所有者（使用者）が排他的に使用できる部分を指します。例としては、専用庭・バルコニー・窓枠・窓ガラス・網戸・面格子・玄関扉・ 玄関ポーチ等が該当します。排他的に使用できる部分ではありますが、あくまで共用部分であるため、窓ガラスを勝手にステンドガラスに交換する等の行為はできません。また、通常の使用に伴う維持管理（網戸の貼替え等）は専用使用権を有する方の責任と負担で行います。
Ｑ５ 専有部分と共用部分の境界とは？
Ａ５ ①建築的側面：躯体部分は共用部分とし、躯体面から躯体面までを専有部分とするのが一般的です。
②給水設備：給水管の場合、水道メ－タ－を境にそれより供給側の管は共用部分、需要側の管を 専有部分とするのが一般的です。
③排水設備：排水管の場合は、立ての排水主管及び枝管との接合継ぎ手部を共用部分、横引き枝管を専有部分とするのが一般的です。
なお、築年数の古いマンションにおいて、上階の排水管がコンクリートの床板（ スラブ） を貫いて下階の天井裏を通っているような場合、その部分については上記によらず共用部分とする判例も 出て います。
④電気設備：電気の配管・配線の場合、電力メ－タ－を境にそれより供給側は共用部分、需要側を 専有部分とするのが一般的です。
⑤ガス設備：ガス配管の場合、ガスメ－タ－を境にそれより供給側の管は共用部分、需要側の管を専有部分とするのが一般的です。
Ｑ６ 管理組合と自治会の違いとは？
Ａ６ 管理組合が、組合員の共有財産と共同生活の秩序を維持することを目的にする法に裏付けられ組織であるのに対し、自治会は町内会とも呼ばれ、同じ地域で居住する住民の互いの親睦を図るとともに、地域生活の向上を目的とする任意の組織です。つまり、それぞれの組織は性格も機能も全く異なった
ものとなっています。
Ｑ７ 管理組合を脱退したいが？
Ａ７ 区分所有者は自らの意思に関係なく、法に基づき全員が管理組合の組合員になることが定められていますので、区分所有者である限り、脱退はできないことになります。
Ｑ８ 総会とは？
Ａ８ 総会は、管理組合の最高の意思決定機関であり、収支決算及び事業報告、収支予算及び事業計画、規約の設定・改廃、役員（理事・監事）の選任・解任等の事項を決議します。理事長は、少なくとも毎年１回は総会を招集しなくてはなりません。
Ｑ９ 理事会とは？
Ａ９ 理事会は、日々の生活の中で発生する様々な問題を幅広く検討し、マナーやルールを周知徹底し、組合員相互の意見の調整、管理組合の最高意思決定機関である総会の日程に基づいて、管 理組合の基本的な運営方針等を検討し、総会にはかるといった役割があります。
管理組合は、株式会社のような営利団体ではありませんが、株式会社に例えれば、管理組合の総会は株式会社の株主総会であり、管理組合の理事長・理事・監事は株式会社の代表取締役・取締役・監査役であり、管理会社は外注先または取引先ということになります。このように例えると管理組合の各々の役割が分かり易くなります。
Ⅱ 管理規約に関すること
Ｑ１ 管理規約とは
Ａ１ 管理組合をスムースに運営するためには、区分所有者共通のルールが必要になり、それを定めたものが管理規約となります。 管理規約は、管理組合運営の根本となるもので、マンション管理の
「最高自治規範」と位置づけられています。いわば、マンション管理の憲法と言ってもよいでしょう。
管理規約の改廃については総会の特別多数決議（組合員総数・議決権総数の各４分の３以上）により定められます。管理規約に対し、細則は、管理規約を補うために制定されるものであり、一般的には、バルコニー使用細則や駐輪場使用細則のように目的別に制定し、より具体的な内容が定められています。
Ｑ２ リフォームをするには？
Ａ２ 一般的には管理規約によって、管理組合理事会への申請・許可願いが定められています。
申請書と共に、理事会が許可の合否を判断できるように工事の内容等がわかる資料を添付のうえ、事前に余裕をもったスケジュールで申請書を理事会へ提出することになります。また、管理組合によっては各種制限（例：フローリング工事が禁止の定めがある、またその使用材料の遮音等級の定めがある等）がある場合がありますので、事前の確認が必要となります。
Ｑ３ 部屋を賃貸に出したいが？
Ａ３ 専有部分を賃貸に出す場合でも、区分所有者は管理組合の組合員ですので、管理費等を負担する義務があります。
賃貸に出す場合は、使用者（賃借人等）が管理規約及び使用細則を遵守する旨の誓約書（届出書）を使用者の記名・押印のうえ提出し、区分所有者も連絡先等を通知する必要があります。
Ⅲ 保険に関すること
Ｑ１ マンション管理組合の損害保険とは？
Ａ１ 専有部分について、火災保険等に加入するか否かは区分所有者本人の意思ですが、共用部分についての火災保険等の加入はマンションの管理規約によって、管理組合の業務として定められていることが一般的です。マンションの管理組合の加入する損害保険は、建物、設備の共用部分の損害を補償する物保険と、管理組合が法律上の賠償責任（例えば、外壁の一部が落下して、通行人にけがをさせた等）を補償する賠償責任保険の二つが主なもので、双方に入ることが一般的です。
マンション管理組合向けの損害保険に関して、昨今、多くの損害保険会社から新商品が発売されていますので、保険内容を確認し、管理組合にとってよりメリットの大きい保険を選ぶことが重要です。
Ｑ２ 個人賠償責任保険の特約とは？
Ａ２ 多くの管理組合では、区分所有者が加害者となる場合の漏水事故に備えて、事故処理のスムースな対応を図るため、管理組合で加入する保険に個人賠償責任保険の特約が付保されています。
Ｑ３ 事故発生時にはどのようにするのか？
Ａ３ 事故発生時には、まず人命救助や二次被害を防ぐための対応を行い、その後速やかに、発生日時・事故原因・事故状況・加害者・被害者等を管理会社へ連絡する必要があります。その後、状況写真、復旧のための見積書、保険会社による鑑定（少額の場合は省略されることがあります。）等を基に、損害金額が認定され、必要な事務手続きを経て保険金が支払われます。
Ⅳ 生活マナー等に関すること
Ｑ１ 生活するうえでの留意する事項とは？
Ａ１ 多くの管理組合では、管理規約を補うための一般使用細則等の中で、事前に承諾を要する事項・注意事項・禁止事項・ゴミ処理に関する事項等が記載されていますので、それらに留意していくことが、トラブルを防ぐために重要となります。
Ｑ２ ゴミ出しのマナーでの留意点とは？
Ａ２ 各区分所有者自身で、各自治体のルールに沿った分別をしたうえで、所定の場所へ所定の時間に出すことが重要です。特に以下の項目には十分ご留意下さい。
●生ごみは水気を切って：
生ゴミは水気をよく切り、袋の下に新聞紙を敷くなどの工夫をして、水気を十分に切ることが、悪臭の防止になります。また、ゴミ袋から水分が流れ出ると、廊下等を汚すことになります。
●危険物は中身を明示して
ハサミ、包丁、破損したガラス等は、危険防止のために厚紙等で包み、中身が危険なものであることが 分るように、包みの外側に上書きして下さい。ガスボンベ、スプレー等は必ず使い切り、
安全な状態に して出して下さい。竹串は、ゴミ袋が破れないように折ってから紙に包んで捨てて下さい。
Ｑ３ 騒音トラブルを防ぐためには？
Ａ３ マンションでは、楽器やステレオ、子供が走り回る音はもちろんのこと、ドアや窓の開閉音、洗濯機のモーター音、椅子を引く音といった生活音が思わぬ騒音となって上下階や左右の住戸へ響くことがあります。音のトラブルを防止するためには、以下のことに特に留意して下さい。
●隣近所とのお付き合いが大切
日頃から隣近所とのコミュニケーションを大切にし、近所の方々とのお付き合いを大切にして下さい。
好ましい近隣関係は、トラブルの防止に役立ちます。良好な近隣関係があれば、ピアノ等の音についても、○○号室の○○ちゃんもずいぶん上手くなったものだ等と受け入れらえるようです。
●時間帯に留意して下さい。
ピアノや楽器の演奏は、早朝や深夜等、他人への迷惑になりそうな時間帯を避けて下さい。管理規約や使用細則等に演奏時間帯の規定がある場合は遵守して下さい。
●音を伝えない配慮をして下さい
特にピアノは、壁からできるだけ距離を置き、建物自体に音の振動を伝えないように工夫して下さい。
ピアノの下に防振ゴムを敷く、演奏中は窓とカーテンを閉める等の配慮をお願いします。
●取扱に留意して下さい
ドアや窓の開閉音や椅子を引く音は案外響きますので、優しい取扱いが大切です。
Ⅴ 設備異常等について
Ｑ１ 停電の時はどうすれば良いですか？
Ａ１ まずは、住戸内にある電気ブレーカーが落ちていないか確認して下さい。ブレーカーが正常であれば、マンション全体が停電している可能性が高く、場合によっては地域停電の可能性もありますので、管理会社に連絡して下さい。
ブレーカーが落ちている場合は、お部屋内に何らかの原因があります。その時には、全てのブレーカーを 一旦落とし、一つずつ順番にブレーカーを上げて行き、子ブレーカーを上げた際に再びブレーカーが落ちてしまう箇所が漏電を起こしている所と判断できます。漏電を起こしているブレーカーを落としたままで
あれば、他のブレーカーにつながっている電気器具は使用が可能です。漏電原因の確認及び復旧は電力会社や管理会社等にお問い合わせください。
Ｑ２ ガス器具が使えないが、どうすれば良いですか？
Ａ２ まずは、ガスの元栓が開いているかを確認のうえ、お宅のガスメーターに設置されたガスメーターのランプが赤く点滅しているか確認して下さい。点滅している場合は、ガスメーターに設置された遮断機能が働いていることを示しています。その際には、ガスメーターに添えられている説明書に示された手順で復旧して下さい。
ガスが遮断される原因は、以下の通りです。
①異常に多くのガスが流れたとき。
②流れるガスの圧力が低下したとき。
③震度５強相当以上の揺れを感知したとき。
④長時間一定量のガスが流れたとき。
一般的な復旧の手順は、以下の通りです
①すべてのガス器具を止めます。
②復帰ボタンのキャップを外します。（左に回して取り外す。）
③復帰ボタンをしっかり奥まで押し込み２秒待ち、ゆっくり手を離します。
（赤いランプが点灯した後、また点滅が始まります。）
④ガスを使わないで３分待ち、点滅が消えていたら、ガスが使えます。
Ｑ３ 水道が使えないが、どうすれば良いですか？
Ａ３ まずは、ご自宅の水道の元栓を確認して頂き、元栓が開かれていても給水されない場合、給水ポンプや配管等に不具合が発生している可能性がありますので、管理会社へご連絡下さい。
Ｑ４ テレビがきれいに映らないのですが？
Ａ４ ご自宅の中で、別々の部屋に複数台がある場合は、全てのテレビが正常でないのか、それとも１台のみが正常でないのか、まずは確認して下さい。１台のテレビだけの場合であれば、テレビ本体・接続端子・配線のいずれかに原因があると考えられます。
全てのテレビが正常でない場合は、アンテナ・混合器・増幅器等の異常やそれら機器に通電されて いない事が考えられますので、管理会社に連絡して下さい。なお、ケーブルテレビ（ＣＡＴＶ）が導入
されている場合は、ＣＡＴＶ会社側のトラブルも考えられますので、こちらの場合も管理会社に連絡して下さい。
Ｑ５ 壁や天井から水が漏れてきたが、どうすれば良いですか？
Ａ５ 漏水の原因は以下のように数種類のケースが考えられます。
●上階住戸（専有部分）で水をこぼした（洗濯機のホースが外れた等）もの。
●上階住戸（専有部分）の給排水管が不具合を起こしたもの。
●共用部の給排水管が不具合を起こしたもの。
●外部からの雨水等が流入してきているもの。
●その他（共用廊下等の防水が不良のために発生しているもの等）
漏水に気づいた時は、まず、被害拡大を防ぐ対策（バケツで水を受ける等）を施して頂いたうえで、管理会社にご連絡下さい。管理組合で加入している損害保険で対応できる場合もありますので、早急にお願いします。
Ⅵ 管理会社変更に関すること
Ｑ１ 見積依頼するには、どのような資料が必要ですか？
Ａ１ 現在の委託契約書、管理規約、各種点検報告書、分譲時の販売パンフレット等が必要となります。
書類がご用意できない場合でも対応させて頂きます。
Ｑ２ 管理会社変更に際し、理事会ですべて進めないといけないのでしょうか？
Ａ２ 随時当社にご相談下さい。総会資料作成のお手伝い、現行管理会社との引継ぎ等各段階でお手伝いいたします。極力、管理組合様のご負担を軽減するよう最善を尽くします。
Ｑ３ 管理会社を変更するには、どのような手続きが必要ですか？
Ａ３ 理事会で新管理会社一社を選定した後、総会決議が必要となります。
※詳しくは「管理会社変更までの流れ」をご確認下さい。
Ｑ４ 現行管理会社との契約期間中でも、管理会社の変更は可能ですか？
Ａ４ 現行の委託契約書に中途解約事項があれば、事前の通知による中途解約が可能です。なお、予告通知期間は３ヶ月前の通知が一般的です。
Ｑ５ 現在勤務している管理員に引き続き勤務して頂くことは可能ですか？
Ａ５ 可能です。清掃やゴミ出し、管理組合運営についてもこれまでの経験を生かして、お手伝い頂ければ、管理組合様にも当社とっても大きなメリットになります。
ただし、現行管理会社や管理員ご本人の意向、当社の採用条件等の面で合意した場合ということになります。
Ｑ６ 管理を開始するのに準備期間はどれくらい必要ですか？
Ａ６ 総会決議から３ヶ月程度の期間が必要となります。その間に引継ぎ管理費等の引落し手続きの準備等を行い、円滑な管理開始に備えます。
Ｑ７ 引継ぎはどのように行われますか？
Ａ７ 現行管理会社との引継ぎを中心に、現地または書面での引継ぎを行います。引継ぎ項目は以下の通りです。
●会計関連（各種預金通帳、銀行取引印、戸別請求明細書、未収明細・督促履歴等）
●建築関連（過去の修繕履歴、不具合状況、修繕工事の保証内容、長期修繕計画等）
●設備関連（過去の修繕履歴、点検報告書（法定・任意）、長期修繕計画等）
●管理スタッフ関連
●共用鍵・什器備品関連
Ⅶ その他
Ｑ１ 部屋の鍵をなくしてしまったが、どうすれば良いか？
Ａ１ 分譲マンションについては、管理会社は各住戸のスペアキーやマスターキーは保管していません。
スペアキーの作成あるいは錠の交換については鍵錠取扱業者へ鍵錠に関する情報（共用玄関等の開錠にも使用できる鍵である等）を伝えて、作成・交換して頂くことになりますが、ご不明の点は管理会社にご確認ください。
Ｑ２ 集合郵便受けのダイヤル錠の暗証番号を忘れた場合は？
Ａ２ 管理会社では管理組合様から各種の資料をお預かりしていますので、まずはお問い合わせ下さい。